1. Автономия
Совершенно одинаковая квартира на побережье в Каталонии будет стоить €200 тыс., в Валенсии — €75 тыс., в Андалусии — €130 тыс. Почему так?
Например, вкратце, Каталония идеально подходит для проживания богатых семей, уже интегрированных в Европу и для активной молодёжи, которая хочет учиться и интегрироваться. На рынок оказывают влияние французы и богатые инвесторы со всего мира. В Каталонии — прекрасная насыщенная инфраструктура, активная и богатая культурная жизнь, большое разнообразие услуг, близость Франции. При этом самая высокая в Европе преступность, высокие цены, сепаратизм и национализм, одна из самых высоких плотность населения, как минимум 2 национальных языка, на участках побережья железная дорога проходит по пляжу.
Валенсия для иностранца — прекрасное место для эпизодического отдыха с наиболее тёплым морем и низкими ценами. Выбор жилья невероятно велик, цены — самые низкие на побережье, качество инфраструктуры — курортное, мало зелёных насаждений, 2 национальных языка, побережье наполнено самыми бюджетными отдыхающими со всего мира.
Андалусия — это место для изысканного и даже эксклюзивного отдыха, сезонного проживания в любом возрасте и постоянного проживания до 17-18 лет и после условных 45 лет. Лучший климат в Европе, лидер по количеству полей для гольфа, побережье утопает в садах, низкая плотность населения, самая большая площадь природных парков и заповедников, большой выбор разнообразного жилья, уникальная архитектура и культура, хорошее социальное окружение, не надо учить дополнительные языки. Но поскольку это Юг, то локальными минусами является медлительность всех процессов, низкая конкуренция и малочисленный ассортимент товаров и услуг.

2. После глобального месторасположения вторым фактором значимости является микро-локация. Жильё в Испании очень интегрировано в окружающий природный ландшафт и инфраструктуру. Иностранец хоть как-то может выбрать и попасть в подходящую для себя автономию. Но выбрать наилучшую для себя микро-локацию и конкретный лучший объект невозможно, не прожив в данном месте хотя бы 2-3 года, что доказано опытным путём. Каждый объект имеет длинный список скрытых свойств и недостатков, тщательно скрываемых всеми продавцами.

3. Возраст постройки, архитектурное и строительное качество.
Как правило, старое и новое жильё отличается по ценам в 2 раза при прочих равных характеристиках.

4. Категория жилья — типовой многоквартирный дом или отличающийся формат.

Как и во всём мире, начиная с осени 2021 года цены на недвижимость в Испании начали повышаться.

Согласно данным Института национальной статистики Испании (в дальнейшем — INE), в 2018 году 76,1% домохозяйств жили в собственной недвижимости, 17,5% — арендовали, а 6,4% — в бесплатном жилье (в основном социальном). Следовательно, Испания – страна собственников, в отличие от большинства европейских стран, где доля населения, проживающего в собственном жилье, значительно меньше. Например, в Швейцарии: всего 42,5% (из них 38,3% – в ипотеке и только 4,2% – полные собственники), в Германии: 51,4% (из них 25,6% – в ипотеке и 25,8% – полные собственники).
 
В Испании в ипотеке около 29% жилья, а 49% – полные собственники. Таким образом, половина испанцев полностью владеет своим жильём и не имеет ипотеки.

Мы условно выделим 2 сегмента рынка недвижимости.

1. Массовый рынок типового жилья.

Испанцы – очень урбанизированная нация, согласно данным INE, на 01.01.2019 года 79,8% испанцев проживали в городах с населением более 10 тысяч человек, а 63 муниципалитета имеет население более 100 тысяч жителей.

И все эти люди проживают в многоквартирных домах эконом-класса. По внешнему виду домов и состоянию подъездов они соответствуют российскому жилью бизнес-класса, а по интерьерам, толщине стен, звукоизоляции – соответствуют национальной специфике эргономичности, образа жизни и климата. Качество внутренней отделки и техническая оснащённость очень сильно зависит от материального благосостояния домохозяйства.

Как правило, это квартира в городской среде с очень насыщенной инфраструктурой в многоэтажном доме с 2-3 спальнями (dormitorios) площадью 8-14 кв.м, просторной гостиной-столовой (salón) площадью 20-30 кв.м, узкой сильно вытянутой кухни (cocina) 7-9 кв.м с лоджией и 2 сан.узлами (baños). Количество комнат считается по количеству спален. Стены тонкие, в квартирах обычно достаточно шумно из-за звуков внутри дома и на улице. Качество городской инфраструктуры достаточно высокое. Уровень благоустройства городской среды, эстетика и уют общественных территорий даже в жилых не туристических районах испанских городов покоряет россиян, не привыкших к такой великолепной жилой городской среде у себя на родине.

При покупке типового жилья в Испании россияне должны конкурировать по цене с испанцами. Экономика Испании является 5-ой по величине в ЕС по номинальному ВВП и 12-ой в мире.

В Испании чистый доход после уплаты налогов на душу населения:
~ 1800 EURO в месяц – по данным Organisation for EconomicCo-operation and Development (2019 год);
~ 2220 EURO в месяц – по данным INE (2014 год);
~ 2352 EURO в месяц – по данным Международной организации труда (2009 год);

Ставка по ипотеке для испанцев – 2,5-3,95%.

Сравните теперь эти цифры с вашими доходами и возможностями, и вы получите представление о том, с кем вам придётся конкурировать по цене при покупке в Испании типового жилья.

Если это типовое жильё находится в локации, пользующейся спросом у иностранцев (например, хорошие места побережья), то это приводит к увеличению цен. Потому что добавляется конкуренция с другими иностранцами, доходы которых могут в разы превышать испанские.

2. Жилая недвижимость более высокого класса.

Граница между типовым жильём и лучшим отодвигается постепенно: к обычному многоквартирному дому может быть добавлена своя территория с общим бассейном, садиком, парковкой, охраной, улучшен вид фасада, планировки, понижена этажность, и т.д. и в результате это приводит к изменению формата жилья и соответствующему обширному разбросу цен.

Форматов такого жилья – множество, но изменение класса жилья происходит в закрытых жилых комплексах с охраной (урбанизации, urbanización) в тихой элитной части города или чаще за городской чертой, но очень близко к городской инфраструктуре.
В хороших муниципалитетах Испании с высоким уровнем жизни любое жильё до €1 млн. не является элитным и имеет недостатки.