Например, вкратце, Каталония идеально подходит для проживания богатых семей, уже интегрированных в Европу и для активной молодёжи, которая хочет учиться и интегрироваться. На рынок оказывают влияние французы и богатые инвесторы со всего мира. В Каталонии — прекрасная насыщенная инфраструктура, активная и богатая культурная жизнь, большое разнообразие услуг, близость Франции. При этом самая высокая в Европе преступность, высокие цены, сепаратизм и национализм, одна из самых высоких плотность населения, как минимум 2 национальных языка, на участках побережья железная дорога проходит по пляжу.
Валенсия для иностранца — прекрасное место для эпизодического отдыха с наиболее тёплым морем и низкими ценами. Выбор жилья невероятно велик, цены — самые низкие на побережье, качество инфраструктуры — курортное, мало зелёных насаждений, 2 национальных языка, побережье наполнено самыми бюджетными отдыхающими со всего мира.
Андалусия — это место для изысканного и даже эксклюзивного отдыха, сезонного проживания в любом возрасте и постоянного проживания до 17-18 лет и после условных 45 лет. Лучший климат в Европе, лидер по количеству полей для гольфа, побережье утопает в садах, низкая плотность населения, самая большая площадь природных парков и заповедников, большой выбор разнообразного жилья, уникальная архитектура и культура, хорошее социальное окружение, не надо учить дополнительные языки. Но поскольку это Юг, то локальными минусами является медлительность всех процессов, низкая конкуренция и малочисленный ассортимент товаров и услуг.
Учитывайте важные факторы:
– считайте себя совершенно неинформированным и не имеющим никакого опыта. Ваш личный опыт и представление о вещах как туриста или по аналогии с Россией применять ошибочно. В Испании всё устроено по-другому;
– пока вы не живёте постоянно длительное время в Испании и не владеете испанским языком, чаще всего единственная причина повышенного дружелюбия соотечественников в других странах получить с вас деньги за счёт вашего недостаточного информирования. Или вы не следуете совету из предыдущего абзаца.
– советы соотечественников и бесплатные услуги для покупателя недвижимости в Испании обходятся покупателю дороже всего, создавая моральную поддержку, но в реальности многократно увеличивая риски;
– каждый русскоязычный житель или сопричастный защищает свой выбор места в Испании. Но мы рекомендуем взвешенно соотносить выбор своей будущей локации с персональными целями и возможностями. Кроме того, максимум целей не позволяет достичь ни одно местоположение Испании. Мы рекомендуем строить логистику из 2-х дополняющих друг друга локаций.
1) Рассчитайте затраты на создание инфраструктуры. Испания не является страной с низкими ценами (кроме продуктов и одежды), поэтому необходимо взвешенно соотносить потраченные суммы и свои ожидания.
2) Рассчитайте постоянные затраты на содержание инфраструктуры в Испании и развитие своих планов.
3) Планируйте сохранение своей профессиональной деятельности и доходов с дальнейшей их осторожной модификацией.
4) Рассчитайте личные и семейные психологические ресурсы.
Минимальный рекомендуемый нами горизонт планирования – 5 лет, оптимальный – 10 лет и более. Если раньше изменить свои планы, например, продавать недавно купленную недвижимость, то это приведёт к большим убыткам. Не начинайте что-то делать, пока нет общего плана действий и партнёров для реализации целей в Испании.
Информационное поле переполнено советами, как что-то сделать в Испании. Это – механизмы и опыт исполнения какой-либо технической процедуры. Ищите людей, которые будут думать стратегически над вашей ситуацией, работать на вас и минимизировать ваши риски.
1. Автономия
Совершенно одинаковая квартира на побережье в Каталонии будет стоить €200 тыс., в Валенсии — €75 тыс., в Андалусии — €130 тыс. Почему так?
Например, вкратце, Каталония идеально подходит для проживания богатых семей, уже интегрированных в Европу и для активной молодёжи, которая хочет учиться и интегрироваться. На рынок оказывают влияние французы и богатые инвесторы со всего мира. В Каталонии — прекрасная насыщенная инфраструктура, активная и богатая культурная жизнь, большое разнообразие услуг, близость Франции. При этом самая высокая в Европе преступность, высокие цены, сепаратизм и национализм, одна из самых высоких плотность населения, как минимум 2 национальных языка, на участках побережья железная дорога проходит по пляжу.
Валенсия для иностранца — прекрасное место для эпизодического отдыха с наиболее тёплым морем и низкими ценами. Выбор жилья невероятно велик, цены — самые низкие на побережье, качество инфраструктуры — курортное, мало зелёных насаждений, 2 национальных языка, побережье наполнено самыми бюджетными отдыхающими со всего мира.
Андалусия — это место для изысканного и даже эксклюзивного отдыха, сезонного проживания в любом возрасте и постоянного проживания до 17-18 лет и после условных 45 лет. Лучший климат в Европе, лидер по количеству полей для гольфа, побережье утопает в садах, низкая плотность населения, самая большая площадь природных парков и заповедников, большой выбор разнообразного жилья, уникальная архитектура и культура, хорошее социальное окружение, не надо учить дополнительные языки. Но поскольку это Юг, то локальными минусами является медлительность всех процессов, низкая конкуренция и малочисленный ассортимент товаров и услуг.
2. После глобального месторасположения вторым фактором значимости является микро-локация. Жильё в Испании очень интегрировано в окружающий природный ландшафт и инфраструктуру. Иностранец хоть как-то может выбрать и попасть в подходящую для себя автономию. Но выбрать наилучшую для себя микро-локацию и конкретный лучший объект невозможно, не прожив в данном месте хотя бы 2-3 года, что доказано опытным путём. Каждый объект имеет длинный список скрытых свойств и недостатков, тщательно скрываемых всеми продавцами.
3. Возраст постройки, архитектурное и строительное качество.
Как правило, старое и новое жильё отличается по ценам в 2 раза при прочих равных характеристиках.
4. Категория жилья — типовой многоквартирный дом или отличающийся формат.
Как и во всём мире, начиная с осени 2021 года цены на недвижимость в Испании начали повышаться.
Согласно данным Института национальной статистики Испании (в дальнейшем — INE), в 2018 году 76,1% домохозяйств жили в собственной недвижимости, 17,5% — арендовали, а 6,4% — в бесплатном жилье (в основном социальном). Следовательно, Испания – страна собственников, в отличие от большинства европейских стран, где доля населения, проживающего в собственном жилье, значительно меньше. Например, в Швейцарии: всего 42,5% (из них 38,3% – в ипотеке и только 4,2% – полные собственники), в Германии: 51,4% (из них 25,6% – в ипотеке и 25,8% – полные собственники).
В Испании в ипотеке около 29% жилья, а 49% – полные собственники. Таким образом, половина испанцев полностью владеет своим жильём и не имеет ипотеки.
Мы условно выделим 2 сегмента рынка недвижимости.
Испанцы – очень урбанизированная нация, согласно данным INE, на 01.01.2019 года 79,8% испанцев проживали в городах с населением более 10 тысяч человек, а 63 муниципалитета имеет население более 100 тысяч жителей.
И все эти люди проживают в многоквартирных домах эконом-класса. По внешнему виду домов и состоянию подъездов они соответствуют российскому жилью бизнес-класса, а по интерьерам, толщине стен, звукоизоляции – соответствуют национальной специфике эргономичности, образа жизни и климата. Качество внутренней отделки и техническая оснащённость очень сильно зависит от материального благосостояния домохозяйства.
Как правило, это квартира в городской среде с очень насыщенной инфраструктурой в многоэтажном доме с 2-3 спальнями (dormitorios) площадью 8-14 кв.м, просторной гостиной-столовой (salón) площадью 20-30 кв.м, узкой сильно вытянутой кухни (cocina) 7-9 кв.м с лоджией и 2 сан.узлами (baños). Количество комнат считается по количеству спален. Стены тонкие, в квартирах обычно достаточно шумно из-за звуков внутри дома и на улице. Качество городской инфраструктуры достаточно высокое. Уровень благоустройства городской среды, эстетика и уют общественных территорий даже в жилых не туристических районах испанских городов покоряет россиян, не привыкших к такой великолепной жилой городской среде у себя на родине.
При покупке типового жилья в Испании россияне должны конкурировать по цене с испанцами. Экономика Испании является 5-ой по величине в ЕС по номинальному ВВП и 12-ой в мире.
В Испании чистый доход после уплаты налогов на душу населения:
~ 1800 EURO в месяц – по данным Organisation for EconomicCo-operation and Development (2019 год);
~ 2220 EURO в месяц – по данным INE (2014 год);
~ 2352 EURO в месяц – по данным Международной организации труда (2009 год);
Ставка по ипотеке для испанцев – 2,5-3,95%.
Сравните теперь эти цифры с вашими доходами и возможностями, и вы получите представление о том, с кем вам придётся конкурировать по цене при покупке в Испании типового жилья.
Если это типовое жильё находится в локации, пользующейся спросом у иностранцев (например, хорошие места побережья), то это приводит к увеличению цен. Потому что добавляется конкуренция с другими иностранцами, доходы которых могут в разы превышать испанские.
Граница между типовым жильём и лучшим отодвигается постепенно: к обычному многоквартирному дому может быть добавлена своя территория с общим бассейном, садиком, парковкой, охраной, улучшен вид фасада, планировки, понижена этажность, и т.д. и в результате это приводит к изменению формата жилья и соответствующему обширному разбросу цен.
Форматов такого жилья – множество, но изменение класса жилья происходит в закрытых жилых комплексах с охраной (урбанизации, urbanización) в тихой элитной части города или чаще за городской чертой, но очень близко к городской инфраструктуре.
В хороших муниципалитетах Испании с высоким уровнем жизни любое жильё до €1 млн. не является элитным и имеет недостатки.
Если у вас нет близких родственников в каком-то месте
Испании, то выбирайте из всех 4-х крупных локаций:
Провинция Малага (Málaga),
Южное побережье – Коста-дель-Соль (Costa del Sol).
Так же надо учитывать, что довольные люди реже пишут отзывы и у них нет потребности кого-то в чём-то убеждать.
Если его сформулировать упрощённо и очень кратко, с расстановкой акцентов и максимальной поляризацией.
Идеальны для студентов.
Концентрация лучших в Испании университетских программ мирового уровня. Учиться, начинать карьеру, быстро интегрироваться в испанское и европейское общество, получить новые социальные связи и опыт.
Покупка недвижимости туристического класса для краткосрочной сдачи с целью получения дохода или для долгосрочной аренды.
Для постоянного проживания тем, кто хочет жить в большом мегаполисе или рядом.
Очень удобная зарубежная испанская дача. Дешёвая разнообразная недвижимость, самое тёплое море, невысокие расходы, частые доступные по цене рейсы из городов России.
Бюджетное постоянное проживание без существенных претензий к качеству.
Лучшее место в Испании достойного мирового уровня для постоянного проживания семей, кому за 40 и меньше 18 лет. Много международных школ, и детям не надо дополнительно изучать каталано или валенсиано. Самая богатая и качественная инфраструктура, развитый сектор услуг. Идеальный климат, экология, самое большое количество в Испании и Европе природных парков и гольф-полей. Насыщенная культурная жизнь (конечно, после Мадрида и Барселоны), колоссальное количество памятников культуры и разнообразный досуг.
Наиболее платёжеспособная и образованная русскоязычная диаспора в Испании, которая влияет на бизнес и рынок рабочих мест этого побережья.
Недвижимость самых разных форматов отлично подходит и для сдачи в долгосрочную аренду, и под краткосрочную сдачу туристам, показывая хорошую доходность. Общий уровень цен ниже, чем в Мадриде или Барселоне, но безусловно, выше, чем в Валенсии и Аликанте.
Найти покупателя – это сложная маркетинговая задача, и никто из продавцов не может видеть в покупателе клиента, для них это – банкомат в человеческом образе, которому любыми способами надо продать товар. Активно используются знакомые и всё окружение, все места, где можно зацепить покупателя. И продавцы/риелторы/любые посредники/люди других профессий (переводчики, гиды, юристы, адвокаты, друзья и знакомые) используют любые средства, уговоры, ложь, чтобы склонить покупателя купить именно этот уникальный лучший объект. В Испании любой человек вам предложит купить какую-то недвижимость. Но это ровно потому, что ему за это заплатят – система работает, любой нашедший покупателя получает своё вознаграждение (комиссию от продавца). Поэтому выслушивать любые советы и информацию от продавцов – это неблагоразумно.
Вы скажете – «Так я же сам выбираю объект, который мне нравится и который подходит!». И мы с уверенностью утверждаем, что ни один иностранец не может обладать объёмом информации, который бы позволил ему совершить правильный выбор объекта для покупки в Испании. А выстроенная система не позволяет ему купить недвижимость в Испании без оплаты услуг всех посредников, которые участвуют с цепочке сделки.
Итак, покупатель обращается в любое агенство/риелтеру/знакомому/посреднику с заявкой купить недвижимость. Уточняет, сколько это будет стоить? Ответ – «С покупателя не взимается комиссия, за всё платит продавец».
Покупателя устраивает ответ, что ему бесплатно будут оказывать услуги и предлагать объекты – ведь он ничего не теряет… Предлагаются к просмотру в первую очередь все те объекты недвижимости, по которым у посредника есть договорённость о выплате комиссии. Если из этого покупатель ничего не выбирает, то он расширяет круг поиска и подключает своих партнёров, и чем дольше ведётся поиск, тем длиннее создаётся цепочка посредников (и каждый посредник добавляет свою цифру). Система работает безотказно – все живут в одном месте, знают друг друга, и если ты будешь работать не по правилам, то с тобой никто не будет сотрудничать.
Как только покупателю нравится какой-либо объект, вся цепочка посредников начинает между собой фиксировать доходы, и щедрое вознаграждение выплачивается тому, кто поймал и привёл покупателя. И кто из посредников/продавцов думает, защищает и учитывает интересы покупателя? Таких участников сделки нет, и покупатель сам в процессе работы дал о себе и о своей житейской ситуации информацию, которая будет обращена против него же для давления на него. При такой заинтересованной цепочке получить снижение цены или достоверную информацию со всеми характеристиками объекта практически невозможно. Обойти или исключить какого-либо посредника не получится – все друг друга знают и не будут рисковать своим бизнесом ради одного расходного материала в лице покупателя.
В итоге покупатель оплачивает всю музыку, но ни на что не может повлиять – нет ни одного участника, оплата которого зависела бы от результатов снижения рисков для покупателя недвижимости в Испании.
Это приводит к удивительным парадоксам – покупателю никто ничего не должен (ведь он же формально никому ничего не платит) и требовать он чего-либо не может, поэтому как только он внёс залог за объект (а это обычно около 10% от цены недвижимости) – покупатель сразу превратился в самое бесправное звено в цепочке.
«Ясно! Я сделаю по-другому!» – скажет человек, у которого есть опыт совершения сделок в России. «Я найду специалиста, который за вознаграждение будет заниматься моими интересами и быть моим представителем.» Ключевая ошибка в том, что любой покупатель считает, что это лучше делать в том месте, где он хочет купить недвижимость в Испании.
Но такого человека в Испании нет – все работают от покупателя. Наши коллеги много лет назад не были в этом уверены и питали такие же иллюзии на этот счёт, и для поиска и представления интересов покупателя находили и нанимали человека разумного на Коста-дель-Соль (Costa del Sol), который соглашался работать только в интересах покупателя. В итоге этот человек получал деньги и от покупателя, и от продавца – и был совершенно доволен, при этом до внесения залога создавалась видимость защиты интересов покупателя.
Все работают по одним правилам – за счёт фундаментальных преимуществ страны и места приток покупателей достаточный, и любой покупатель рассматривается как разовый материал и жертва, из которой надо вынуть деньги, совершенно нет задачи повторных обращений. У всех одинаково, и идти за другими услугами человеку некуда.
В Испании, кстати, очень много граждан, совершенно ненавидящих риелторов, а уж симпатий к людям этой профессии никто не испытывает. Так что с престижем профессии риелтора в Испании даже хуже, чем в России… 🙁
Откуда появляются варианты недвижимости у агенств? Они собирают информацию обо всех физически доступных им объектах из любых источников, добавляют свою комиссию и предлагают покупателю. Эксклюзивных договоров с собственниками ни у кого нет, но обязательно действует правило – если ты нашёл покупателя, то продавец обязан выплатить вознаграждение посреднику из продажной цены объекта. Иногда выстраивается цепочка из 2-х и более посредников, каждый из которых получает своё вознаграждение.
Гораздо труднее задача – найти покупателя, поэтому контакт с любым потенциальным покупателем – это ресурс для разработки (так же работает рынок элитной недвижимости в России). Объекты на сайтах агенств представляют собой витрину для привлечения покупателя, поэтому там и объекты (иногда несуществующие) лучше с качественными фото, и цены часто ниже.
Цель агенств недвижимости – получить обращение покупателя и сотрудничать с ним без формальной дополнительной оплаты, предлагать ему варианты из своих установленных горизонтальных связей. С покупателем все приветливы, готовы ему во всём помогать и всячески развивать с ним отношения и поддерживать его желание купить.
Задача риелтора – чтобы покупатель что-то выбрал, поэтому предлагается всё, что у него есть независимо от потребностей покупателя. Поскольку объектов много, то риэлтор не обладает полной информацией о каждом из них, в том числе и важной для покупателя.
Покупатель чаще всего берётся измором, он всё-таки не может постоянно находится в Испании и бесконечно осматривать объекты. Надо ещё учесть, что вся информация о покупателе, которая стала известна риелторам, очень грамотно используется для влияния на его решение.
Такая схема совершенно не позволяет покупателю получать информацию о недостатках объекта и влиять на любые параметры сделки. Как уже было упомянуто, никто не способен и не мотивирован учитывать интересы покупателя. Если покупатель пытается купить себе представителя, то деньги с радостью будут приняты, но результата не будет по 2-м причинам: неспособности как специалиста и приоритету своим связям на месте, поскольку покупатель пришёл и ушёл, а со всеми остальными тут жить и работать.
Стратегически агенства недвижимости/риелторы даже заинтересованы в том, чтобы покупатель ошибся в выборе объекта, тогда через некоторое время он будет его продавать и создавать новый объем работы.
Извините, материал находится в разработке и будет размещён позже
Не надо рассматривать первую линию у моря для постоянного проживания. Если море близко, то стена на стороне моря будет холодной и влажной.
1-2 раза в год случаются ливни, и есть много жилья, которое утопает в разной степени.
Не покупайте жильё с окнами, ориентированными на север.
Узнавайте контингент жильцов и долю тех, кто живёт постоянно – некоторые урбанизации остаются в не сезон почти без жителей.
В некоторых местах Испании плохой интернет – нет оптоволокна. А если жильё находится в неудачной зоне, то и 4G будет плохо работать или не работать совсем.
Обращайте внимание на качество постройки – трещины, грибок и попытки их скрыть.
Попросите всех, кто вас сопровождает, помолчать или удалиться, и пробудьте в помещении минут 10-15.
Если дому 15-20 лет, то надо учитывать, что за счёт нового владельца надо менять систему кондиционирования, коммуникации, модернизировать электрику.
Некоторое жильё невозможно отапливать или очень дорого.
В недвижимости может быть обременение в виде аренды, и это обременение перейдёт на нового собственника.
Всегда надо знать сумму за обслуживание общих мест пользования (comunidad).
Надо знать поставщиков электричества, воды и газа. Их тарифы и примерную сумму расходов в месяц.
Найти себе квалифицированного специалиста без получения им комиссии от продавца (который знает локацию и рынок), не связанного местными горизонтальными связями. Не ущемлять материальные интересы своего представителя (чтобы не перекупили), строить отношения партнёрства и быть с ним совершенно откровенным для получения хорошего результата.
Попытки комбинаций этих способов приводят к негативному результату, поскольку размывается ответственность.
Извините, материал находится в разработке и будет размещён позже
Извините, материал находится в разработке и будет размещён позже
Весь рынок предложений недвижимости Испании есть на сайтах-агрегаторах объявлений:
https://milanuncios.com;
https://fotocasa.com;
https://pisos.com;
https://tucasa.com;
https://idealista.com;
https://www.indomio.es/;
https://kyero.com
Прозванивать объявления и договариваться о просмотрах должен ваш реальный нанятый вами представитель, который не получает комиссий от продавцов и не будет отсеивать объекты, в которых продавец отказывается заплатить за покупателя.
Значит, он не ваш представитель и работает только на себя. При этом сама атмосфера взаимодействия и общения может быть потрясающе приятной.
Нет худшего врага любым вопросам, чем неправильное планирование сроков, последовательности событий и несвоевременность действий. Например, клиенты звонят в конце августа и сообщают, что с 01 октября они хотят с семьёй жить в Марбелье, купить дом, машину, поступить в школу и получить ВНЖ. Нереальность этих целей очевидна.
Следует также учесть, что никаких возможностей ускорить официальные процедуры в Испании не имеется. В многочисленные выходные дни и праздники никто не работает, также как в нерабочее время.
Планировать 1-2 дня для просмотров объектов – бессмысленно.
Любое неверное планирование приводит к большим финансовым потерям.
Надо всё продумывать до мелочей.
Например, схема:
приводит к покупке или объекта плохого качества, или по сильно завышенной цене, и неподходящего под ваши цели.
В любой схеме задействованы люди, а компетентных людей в Испании очень мало.
Иностранец, который всё знает и уверен в себе – это должен быть очень богатый человек, чтобы не разориться от финансовых потерь в Испании. Покупатель, который следует за своими желаниями, всегда купит по завышенной цене. В Испании все умеют с успехом развивать желания иностранца.
Покупатель следует за своими эмоциями. И со временем понимает, что выбор был нерациональный. В Испании много типов жилья, а количество значимых характеристик — несколько десятков. О некоторых из них покупатель и не подозревает.
Чаще всего покупатели самой важной характеристикой считают близость моря (первая-вторая-третья линия!!!). При постоянном проживании близость моря – это негативный фактор – в сезон переполнение людьми, в не сезон: влажно, ветрено, холоднее.
Также недооценивают удалённость инфраструктуры – там, где нужна машина – надо 2 машины и для каждого приходящего нужна машина. Вот и нанимайте водителя всех встречать…
За счёт позитивного настроя все сомнения трактуются в лучшую сторону. Реальность оказывается другой.
Покупатели не учитывают или неверно считают сумму затрат: замены техники и коммуникаций, расходы на электричество, отопление, воду, садовника, эксплуатации и т.п.
А ошибки в расчётах доходы/расходы при переезде семьи на ПМЖ в Испанию могут привести к самым плачевным результатам.
Лучше брать кредит в том банке Испании, где у вас уже открыт счёт, или в банке, в котором заложена покупаемая вами недвижимость. Большинство объектов в Испании продаётся из-под залога, и банк-залогодержатель заинтересован сохранить ипотечный портфель и предлагает покупателю хорошие условия по ипотеке.
Никаких глобальных проблем с одобрением мы не встречали, если заёмщик может подтвердить свой доход на территории РФ. Стандартный пакет документов, переводим на испанский и обращаемся в банк. Возможные задержки, проволочки и сложности могут быть только вызваны волокитой и человеческим фактором, но мы работаем с конкретными сотрудниками банков, которые уже «подтвердили» свою квалификацию (их ничтожно мало).
Конечно, ипотека увеличивает и объём работы, и сумму расходов.
Извините, материал находится в разработке и будет размещён позже
Извините, материал находится в разработке и будет размещён позже
Извините, материал находится в разработке и будет размещён позже
Извините, материал находится в разработке и будет размещён позже
Извините, материал находится в разработке и будет размещён позже
Многие из них имеют свой земельный участок (parcela, terreno), сад (jardín) и бассейн (piscina). Кроме десятков индивидуальных характеристик, каждый объект очень интегрирован в месторасположение, окружающую среду и инфраструктуру, часто отсутствует или весьма условна граница жилья и внешней среды, что сильно увеличивает вариативность и добавляет сложности выбора. Добавьте сюда другой язык, правила, социальную среду.
Извините, дальнейший материал находится в разработке и будет размещён позже
Риски при покупке новостройки в Испании – совершенно привычные и традиционные, в том числе и для россиян:
1) замораживание строительства;
2) увеличение сроков сдачи объекта;
3) ухудшение качества и свойств жилья по сравнению с обещанными в рекламных материалах.
Поэтому покупать строящееся жильё в Испании надо с подбором различных объектов, с проверками и в рамках конкуренции с вторичным жильём (рассматривать к покупке надо не только новостройки, но и обязательно смотреть вторичку).
